Kinh doanh một cơ sở thương mại đòi hỏi nhiều tâm huyết, thời gian và tiền bạc, mở một tiệm Nail cũng vậy. Nhưng nhiều chủ tiệm đều mắc phải lỗi lầm khi ký hợp đồng thuê tiệm chỉ vì không dành thời gian để tìm hiểu kỹ những điều khoản trong hợp đồng đó. Đa phần những chủ tiệm Nail quá chú trọng đến việc mở tiệm cho sớm để kiếm khách và kiếm tiền là chính, nên khi ký hợp đồng thuê tiệm đã “vô tình” bị “mắc bẫy” chủ phố, khiến họ phải gánh chịu cả trăm điều bất lợi một cách vô lý . Khó tin nhưng có đến 90% hợp đồng thuê tiệm của các chủ Nail, đều vướng phải những thiệt thòi cho người thuê. Sau đây là một số vấn đề cần lưu ý khi thuê tiệm để tránh bị thiệt thòi về tài chánh:
Không Có Độc Quyền (Exclusivity): Ví dụ về sự độc quyền là khi chủ tiệm Nail thuê một căn tiệm trong một thương xá, thì không tiệm Nail nào khác được quyền thuê ngay trong đó. Nếu không có sự độc quyền này thì chủ phố có quyền cho một tiệm cạnh tranh khác mở một tiệm Nail ngay trong thương xá mà người thuê không thể kiện cáo gì được. Tất nhiên việc kinh doanh và tài chánh sẽ bị ảnh hưởng khi phải cạnh tranh và chia khách với một tiệm Nail khác. Muốn có sự độc quyền này không phải là chuyện đơn giản. Bởi vì, khi chủ phố đồng ý với điều kiện này, có nghĩa là, họ sẽ bị giới hạn trong việc cho mướn những cửa tiệm khác. Hay nói một cách đơn giản hơn, là phần thiệt thòi sẽ về phần họ. Vì thế, thông thường các chủ phố sẽ ít khi nào cho sự độc quyền, trừ khi là những cửa tiệm lớn có tên tuổi, hoặc đối với các tiệm nhỏ thì phải biết cách đòi hỏi.
Sau đây là một số điều khoản phải chú ý khi đòi hỏi sự độc quyền (exclusive clauses):
Phải xem xét kỹ lưỡng về những giá trị và sự phụ thuộc của những điều khoản độc quyền, trong đó, những điều khoản độc quyền phải được liệt kê chi tiết và rõ ràng về những gì người thuê được hưởng đối với sự độc quyền, và những khoản giới hạn nào mà các đối thủ cạnh tranh không được quyền. Nếu như vi phạm thì người thuê có quyền làm gì và được hưởng những lợi ích gì v.v… Muốn đạt được điều đó, trước tiên người thuê phải đòi được quyền ưu tiên (priority).
Quyền ưu tiên cần thiết bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực thi quyền độc quyền sau này. Phần lớn, khi thuê mướn cơ sở trong khu thương xá có các chợ lớn, hay tiệm nổi tiếng, thì họ sẽ dành quyền ưu tiên này. Thông thường, các chủ phố vì muốn lấy lòng những hợp đồng thuê mướn lâu dài, thường nhượng bộ, và trao quyền ưu tiên cho các chợ lớn, hay tiệm nổi tiếng. Cho nên, nếu người thuê chỉ mướn những tiệm nhỏ, thì sẽ phải lệ thuộc vào quyền ưu tiên này.
Thí dụ: Theo qui định của chủ phố, giờ mở cửa là từ 9:00 giờ sáng đếm 7:00 giờ chiều trong 6 ngày. Nhưng nếu muốn có được hợp đồng với Walmart, và Walmart thì lại muốn mở cửa từ 8:00 sáng đến 12:00 giờ đêm, trong 7 ngày, thì chủ phố sẽ phải sửa lại hợp đồng cho tất cả các tiệm nhỏ theo yêu cầu của Walmart. Và điều này sẽ ảnh hưởng đến tiền CAM hàng tháng của người thuê vì họ sẽ phải trả nhiều hơn, hay tiền chi phí cho tiệm sẽ cao hơn. Nếu Walmart có độc quyền về chỗ đậu xe (parking lot), thì họ sẽ đòi quyền tối đa, và các tiệm nhỏ sẽ chỉ còn một vài chỗ. Nếu như khách của tiệm Nail đậu xe trong parking lot của Walmart mà không đi chợ, thì Walmart có quyền bắt chủ tiệm Nail phải trả tiền parking và không có quyền khiếu nại, v.v…
Theo đó, chúng ta có thể thấy rằng quyền ưu tiên đóng một vai trò quan trọng. Nếu không cẩn thận khi ký hợp đồng, sau này sẽ gặp khá nhiều vấn đề khó khăn về những chi phí không lường trước được.
Nếu thuê tiệm trong một thương xá chung với những tiệm lớn, thì quyền ưu tiên sẽ như thế nào? Thí dụ: Người mở tiệm Nail đầu tiên trong một thương xá nên giành được quyền ưu tiên cho mình. Với quyền ưu tiên này, người thuê có thể đòi chủ phố giới hạn những người mướn sau, không được sử dụng những quyền ưu tiên như: mở cửa sớm hơn, hay đóng cửa trễ hơn tiệm của mình. Và nếu đòi được độc quyền thì có thể không cho những tiệm sau được làm những dịch vụ liên quan đến dịch vụ của mình, hay nếu phải nhượng bộ chủ phố, thì cửa tiệm thuê sau, chỉ có thể được làm bao nhiêu phần trăm phục vụ v.v… Và nếu như người mướn sau vi phạm, thì mình có quyền:
- Chấm dứt hợp đồng thuê và chỉ trả một số tiền nhỏ cho việc chấm dứt hợp đồng.
- Có quyền đòi giảm tiền thuê.
- Có quyền kiện chủ tiệm mới hay chủ phố để đòi tiền thiệt hại bao gồm lợi nhuận bị mất vì tiệm mới.
Ngoài quyền ưu tiên ra, cũng có thể đòi hỏi chủ phố giới hạn khu vực cho mướn (Reversed Radius Restriction), nếu họ có nhiều thương xá cho mướn. Với quyền này, người thuê có quyền đòi chủ phố không được cho những tiệm Nail khác thuê trong phạm vi bao nhiêu dặm, nếu như những thương xá đó cũng thuộc về chủ phố. Theo đó thì sự độc quyền sẽ có lợi cho người thuê nhiều hơn chủ phố. Vì vậy, rất ít chủ phố sẽ đồng ý với sự độc quyền này, trừ khi là những tiệm tên tuổi lớn hoặc biết cách thương lượng khôn khéo.
Không Có Quyền Sang Lại (Sublease): Nếu không có quyền sang lại, thì người thuê khó mà sang lại cửa tiệm cho người khác khi cần. Nếu “làm liều” hay sang đại, mà tên vẫn còn trong hợp đồng thuê thì sao? Vì hợp đồng không cho phép sang tiệm nên người có tên trong hợp đồng sẽ chịu bất cứ vi phạm nào mà người chủ mới hoặc người sang tiệm phạm phải, chẳng hạn như không trả tiền thuê, hay không theo qui định giờ mở cửa của chủ phố theo hợp đồng. Trong những trường hợp này, chủ phố sẽ tính những ngày đóng cửa và còn có quyền tính tiền mướn hàng tháng cho người thuê trong hợp đồng. Theo luật thì chủ phố có quyền đem tất cả số tiền mà chủ mới thiếu, (nhưng trên hợp đồng vì không có quyền sang lại, vẫn còn dưới tên của chủ cũ) để áp đặt số nợ này cho chủ cũ, và họ có được quyền thu giữ (seized) căn tiệm, và bán đấu giá đồ bên trong để lấy lại nợ.
Không Được Quyền Hủy Hợp Đồng (Co-Tendency): Điều này sẽ xảy ra với những ai thích tìm những tiệm Nail trong các khu thương xá có những tiệm như Walmart, Home Depot v.v… Mục đích khi mướn gần các tiệm này là vì muốn thu hút khách hàng có sẵn của các tiệm lớn cho tiệm mình. Nhưng chẳng may, nếu các tiệm trên đóng cửa, và trong hợp đồng theo phần (co-tendency), người thuê lại không có quyền hủy hợp đồng, thì họ sẽ phải gánh chịu tiền thuê đắt hơn, mà lại không có khách cho đến hết hợp đồng. Nếu người thuê không trả tiền, hay đóng cửa những ngày không có khách thì vẫn có thể bị phạt tiền cho những ngày đóng cửa, cũng như, nếu không trả tiền thuê thì người chủ phố có quyền thu giữ căn tiệm để bán đấu giá hầu lấy lại nợ.
Trả Tiền CAM Quá Cao: CAM là chữ viết tắt cho Common Area Maintenance, là khu vực bảo trì. Mỗi chủ phố có cách tính phí CAM riêng và mỗi người thuê sẽ phải trả tiền CAM khác nhau phụ thuộc vào tỷ lệ thuê mướn, tính trên diện tích thuê của tổng thể diện tích của thương xá. Người thuê và chủ phố có thể thương lượng về tiền CAM trước khi ký hợp đồng. Thông thường, Phí CAM luôn bao gồm phí hành chánh và quản lý. Phí quản lý chính là số tiền chủ phố phải trả cho các công ty quản lý, và được chia theo tỷ lệ diện tích mướn của các người thuê. Số tiền này gần như cố định, vì vậy chủ phố sẽ không chịu thương lượng điều đình giảm giá cho người thuê. Chỉ có phí thuộc về hành chánh thì có thể điều đình. Nhưng cái khó là, các chủ phố sẽ liệt kê ra cả đống linh tinh, và nếu người thuê không rành về mục này, thì sẽ không biết đường để thương lượng. Nhiều chủ phố còn cộng thêm những mục không thuộc về hành chánh để nâng giá tiền CAM lên, nên dù có thương lượng, cắt xuống chút đỉnh vẫn rơi vào bẫy của họ. Trong phần thương lượng về giá thuê tiệm, thì phần CAM là phần phức tạp và tốn kém khá nhiều thời gian và tiền bạc. Nếu muốn thương lượng thành công, thì phải biết kiểm tra (audit) phí CAM, một việc đòi hỏi đến kiến thức chuyên môn về kế toán và luật pháp mà nhiều chủ tiệm không hề có.
Gia hạn Hợp đồng: Một trong những sai lầm nghiêm trọng của các người thuê là đợi đến quá gần ngày gia hạn rồi mới thương lượng với chủ phố. Nhiều chủ phố sẽ tìm cách trì hoãn và kéo dài thời gian trả lời với mục đích là muốn cho người thuê nản lòng trong quá trình thương lượng, để người thuê vì sợ mất cửa tiệm nếu không ký được hợp đồng sẽ chịu mướn với giá cao, hay quá cận ngày gia hạn, khiến người đại diện không dám mạnh tay thương lượng với chủ phố để đòi tiền thuê thấp hơn. Do đó, khi muốn gia hạn hợp đồng thì phải chuẩn bị một thời gian khá dài, vừa đủ để có thể “ép” chủ phố theo điều mình muốn. Một cuộc thương lượng, điều đình, không phải chỉ là một lần là xong, mà đôi khi còn mất cả chục lần, tuỳ theo chủ phố, điều kiện hợp đồng, và nguời thuê muốn kết quả thế nào. Có khi chủ phố giảm giá tiền thuê nhưng lại tăng tiền NNN và tăng tiền phần trăm hàng năm. Có khi không tăng tiền thuê nhưng lại giảm tiền tăng hàng năm, v.v… Có thể nói, chủ phố sẽ có vô vàn cách tính và nếu người thuê không rành, thì dễ bị mắc bẫy như thường. Vì thế, nên có đủ thời gian để thương lượng sao cho có lợi nhất cho mình. Điều trước tiên sẽ phải đối đầu là sự trì hoãn và kéo dài thời gian của chủ phố. Một lá thư gửi đi để yêu cầu bàn về việc gia hạn hợp đồng có khi 2-3 tuần sau mới nhận được thư hồi đáp. Rồi lại phải gửi thư phản hồi, rồi lại đợi, cho đến khi không còn kiên nhẫn được nữa, thì phải chấp nhận giá người chủ đưa ra. Đó là chưa kể khi thương lượng còn phải có những chiến lược nữa, chứ không phải nhờ một người biết tiếng Anh viết dùm một lá thư than là “đang gặp khó khăn” thì người chủ phố sẽ thương tình mà giảm giá. Tâm lý của các chủ tiệm Nail là sợ mất chỗ đang thuê, nên khi gia hạn hợp đồng, thì chỉ “nhắm mắt” ký vào các điều khoản bất lợi cho mình. Nhưng họ lại quên rằng tiền thuê tiệm là khoản tiền chi phí lớn thứ hai sau tiền lương trả cho nhân viên. Nếu tiền thuê mỗi năm mỗi tăng, mà thu nhập lại không tăng, thì sớm muộn gì cũng phải dẹp tiệm.
Nội dung trên đây chỉnhằm mục chia sẻ thông tin tổng quát, không mang tính chất cốvấn. Luật của mỗi địa phương, Tiểu bang đều khác nhau nên không áp dụng cho mọi nơi. Mọi chi tiết liên quan đến luật pháp, thuế, hãy tham khảo với luật sưhoặc CPA.